自內地首家物業公司登陸資本市場以來，在資本的裹挾下，規模成為不少物業公司的第一訴求。圍繞規模擴張與項目獲取，物業企業間的競爭行為日益頻繁，墊資進場以及高額押金等現象更是層出不窮。

墊資進場現象不斷

2017年8月，“南京天地新城業主家園” 微信公眾號（現更名為“南京市天地新城服務平臺”）發布了《龍湖萬科整改方案對比》一文，對頭部物業公司為了獲取項目而進行的墊資等行為進行了詳細的公開，這也是行業為數不多的將頭部物業公司答辯PPT、墊資情況等全面公開的信息。

某種程度上，這篇推送佐證了部分頭部物業公司利用高額保證金、高額墊資等行為，在優質項目獲取方面取得了與中小物業公司不對等的競爭優勢。同時，也掀開了此類非理性乃至短視的競爭行為的冰山一角。

來源：“南京市天地新城服務平臺”微信公眾號

2020年6月，微信公眾號“杭州江干區萬象城悅府小區”（現更名為“杭州市萬象城悅府小區”）公示了與中海物業的服務合同，其中約定了高達90萬元的服務質量保證金。合同顯示，該項目總建筑面積為14.79萬平方米，高層住宅物業費每平米每月5.5元，采用包干制收費方式，合同周期為三年。

來源：“杭州市萬象城悅府小區”微信公眾號

2021年11月，福建廈門泉水灣小區官方微信公眾號發布了招標公告，招標文件明確要求物業公司對投入小區改造資金、公共收入分成比例、履約服務保證金等進行報價。中標物業公司合嘉源物業的服務承諾顯示，其將在該小區共計投入改造費用60萬元。

以上案例只是查詢到的一小部分，連冰山之上的一角都算不上，更不用說冰山之下的巨大暗冰以及涌動的暗流。

頭部物業公司唱主角

值得關注的是，上述行為涉及到的4家物業企業，均是行業綜合實力排名靠前的頭部物業公司。其中最知名的三家更是常年在各種綜合實力測評或各類奇奇怪怪的榜單中位列前十，另一家也位于綜合實力前40。某種程度上，物業行業的競爭與優勝劣汰，也是一場頭部物業公司在遵守市場規則的基礎上，在優質項目方面，對廣大中小物業公司的一次降維打擊。

某上市物業公司高管曾坦言，其便是此類惡性競爭行為的受害者，其公司旗下眾多項目在此類草莽的競爭行為下，保有成本與維護成本直線上漲。在整體收入不變的情況下，其盈利水平已經微乎其微，正面臨業務收縮的風險。

不難發現，不少踐行此類競爭行為的物業公司稱此類行為是合理的市場化競爭，是物業行業集中度提升的必然，也是物業行業實現整體服務水平提升、出清過剩、服務水平不高的產能的必然選擇。

但一個無法忽視的現實是，此類物業公司并沒有一視同仁的對所有項目進行爭搶，而是將目光與關注度聚焦在一二線核心城市中高端項目上，對老舊小區、低能級城市小區充耳不聞，毫不關注。

物業平衡被打破

當下物業行業的競爭格局，很大程度上是地產行業發展格局確定的。伴隨著地產發展的趨緩，物業公司正逐步走到臺前，不少此前默默無聞的物業公司及其代表性項目開始被社會所關注，但同時也被狼一樣的競爭對手所關注。

某國企物業公司高管曾表示，部分中小物業公司之所以能一直生存下去，特別是在承擔大量社會責任、管理不少老舊項目的背景下實現自身的緊平衡運營，背后往往是依靠一到兩個關鍵項目的利潤與現金流支撐。伴隨著相關物業公司對此類項目的眼紅并“市場化競爭”，以及對眾多利潤不明的老舊小區的漠視與無視，部分中小物業公司開始陷入發展的困境，并由此產生了一系列客訴事件，往往需要行業主管部門干預才能稍微平息。但這種治標不治本的方法，正在各地頻繁的發生與出現。

古語云，天之道，損有余而補不足；人之道，損不足而補有余。

二十大報告指出，中國式現代化是人口規模巨大的現代化，是全體人民共同富裕的現代化。換句話說，中國式現代化走的是“天之道”。它需要的不是你走“人之道”、去依靠規模、體量、資本優勢挑肥揀瘦，亦或是折價幾百萬搶下一個稅務局項目或國家部委項目為自己“立標”，而是在中國這個復雜的環境下系統的思考一二三四五六線乃至廣大中西部農村全體人民分別需要什么，去做好統籌規劃與產品設計，在統籌效率與公平的前提下滿足大多數人的需求。

某種程度上，我們可以說，當你真正的開始接管老舊小區、四五六線偏遠縣市的物業項目并做好了持續的、長久的、良性的運營的時候，或許你才有資格對外說出，我能代表中國物業行業與中國物業企業這句話吧。

畢竟，部分物業公司總不能一方面自詡民生行業強調社會價值，一方面又呼喚完全市場化的競爭行為及發展模式吧。