11月14日早間開盤，碧桂園服務股價大幅上漲，市值再次突破500億港元大關。與此同時，受多重利好消息影響，港股物業板塊也大幅反彈，不少物業公司股價上漲幅度超過10%甚至20%。

值得注意的是，憑借這一波上漲，碧桂園服務市值首次超過剛剛登陸資本市場不久的萬物云，僅次于近段時間穩坐釣魚臺的華潤萬象生活。

數據來源：東方財富網

一損俱損 物業股的至暗時刻

2021年初，一條事關房地產企業發展命運的重磅規定出爐，那就是資管新規“三條紅線”。三條紅線旨在促進房地產行業與房地產企業平穩健康有序發展，控制金融系統風險，從而不斷筑牢經濟社會穩健發展的根基。

但后來事情的發展無疑超出了各方的預料。沉迷瘋狂加杠桿、表外負債、高周轉等惡習的房地產企業的數量與抗風險能力均大大低于監管的預期，并為后續房地產企業債務違約與暴雷埋下了伏筆。

2021年以來，房地產板塊一直處于大幅下跌態勢，不少房地產股價一下回到解放前。與此同時，隨著個別頭部房地產企業暴雷、違約、延期交付頻發，資本市場與民眾對房地產企業和購房的信心大幅降低，房地產企業在資本市場的頹勢被無限加速和放大。

疊加2020年房地產行業銷售額與銷售面積增速的回落，壓在房地產這一“駱駝”身上的最后一根稻草越發沉重，也無形中讓物業企業的想象空間越發虛幻。

2021年年中以來，物業股沖頂回落之勢越發明顯，具有地產背景特別是民企地產背景的物業公司股價大幅走低，股價較最高點跌超75%成為常態。據不完全統計，截至2022年10月底，已有超一半物業公司股價較最高點跌去50%以上，其中更有10余家物業公司股價跌幅超80%，個別物業公司股價跌幅近95%，物業股頹勢盡顯。

9月29日，萬物云正式在港交所主板掛牌上市。攜千億估值的余威，在一眾知名投資機構的加持以及獨有的AIoT及BPaaS解決方案服務助力下，萬物云不出意外的破發了。截至10月底，萬物云的股價不斷創造新低，不僅沒能扭轉行業的頹勢并達到投資者的預期，還不得不融入物業股下跌的潮流。

毫無疑問，物業股的至暗時刻到了，估值邏輯全面崩潰！

一榮俱榮 多重利好下曙光現

最近幾天，事關房地產行業的利好消息不斷。

11月10日，交易商協會受理了龍湖集團200億元儲架式注冊發行，中債信用增進公司同步受理企業增信業務意向；11月11日，保利發展宣布收到交易商協會出具的4份《接受注冊通知書》，同意接受該公司中期票據、短期融資券注冊，總額100億元。

其后，11月13日，一份由行業主管部門發布的通知在網上流傳開來。該通知對保持房地產融資平穩有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產企業風險處置等方面作了相關的描述。

此外，隨著美國通脹超預期回落，美聯儲未來加息節奏有望放緩，人民幣匯率外部壓力有所減弱，全球金融市場也出現狂歡式反彈。

在上述多重利好消息的刺激下，房地產企業股價大幅上揚。其中，港股碧桂園漲幅一度擴大至50%，時代中國控股、合景泰富、旭輝控股等上市地產公司股價也大幅上漲。

隨著地產行業觸底反彈的的曙光初步顯現，物業股也幾乎同步的迎來了自己的曙光，以碧桂園服務、時代鄰里為代表的上市物企估值快速反彈。

估值成迷 看重核心更重前提

當地產股上漲物業股跟著上漲，地產股下跌物業股也普遍下跌，以及兩者間頻繁且密切的關聯交易，我們不難推測，一直致力于“獨立”發展的物業公司，至少在資本市場上，距離“獨立”仍然遙遙無期。

此前，在眾多不同的場合，不少物業企業高管對自身核心優勢進行了闡述，但總結起來不外乎強大的市場化發展能力、強大的關聯地產企業支持、豐富多樣的增值服務發展空間，還有現在不斷被提及且頻率越來越高的信息化、科技化、人工智能及數據分析。

但在資本市場的大浪淘沙下，物業企業的核心能力被牢牢定格在強大的關聯地產企業支持這一核心要素上，并在此基礎上對物業企業的估值、發展空間與前景等進行綜合判定與打分。

而打分與判定的關鍵，一方面看重核心，另一方面更關注前提。

關聯地產企業規模的大小決定著物業公司估值的上限與核心的強弱，而能否有預期實現的前提條件，決定著物業企業的生存以及是否可以不破產。

目前來看，當下最重要的前提，首先是房地產企業是否占用物業企業資金，其次是房地產企業拖欠物企物業費能否繳納，最后便是房地產企業的關聯交易能否成功兌現。

而上述三大前提，無疑不是當下大部分上市物企的生死線。

自曾經的頭部物企134億元存款不翼而飛以來，資本市場對物業企業的獨立性、下限與估值邏輯發生了深刻改變，成長空間不再成為最主要的判斷因素，取而代之的是安全。在這一方針的指引下，不少物業企業股價在此前腰斬的基礎上再次腰斬，不斷刷新行業的下限。

與此同時，隨著絕大多數城市房地產行業銷售額與銷售面積大幅下滑，房地產企業正遭遇去化與現金流危機。疊加近幾年特別是2018年到2020年的高價拿地以及2020年開始的銷售增速放緩，房地產企業正遭遇難以想象的現金流危機與發展困局。在此背景下，房地產企業如何保證交房前及入住后空置房的物業費繳付，以及達成在行業危機尚不明顯時作出的承諾，都將牽動方方面面的神經。

而這，無疑是今天碧桂園服務市值首超萬物云的核心與前提，也是碧桂園服務市值能否再創輝煌并一直領先的關鍵。